從今年三月開始,國內知名建商華固建設遇上了麻煩。他們在台北市景美地區所推出的建案「華固新天地」,在即將交屋之際,部分訂購的客戶們群起抗爭,揚言建商與政府聯手欺騙他們,讓他們買到沒有產權、無法貸款也無法轉讓的『地上權房屋』,並找來市議員要求台北市政府出面協調華固建設解決問題。幾經協調不成,情緒不滿的訂購者,於日前華固召開股東大會當天,集結在會場大門口,拉白布條抗議;雖事後華固聲明,願意提出補償的方案,然未獲訂購者的認同,於是,昨天(6/16)他們委請律師,到法院按鈴申告。
這個事件的爭執點乃在於華固所出售的房屋,到底是怎樣的房子?以及,當初訂購者在簽約時,華固有沒有欺瞞的事實?
首先,先來看華固所出售的房屋的法律性質為何?根據報導,該建案所坐落的基地,是屬於國有土地,由管理機關國有財產署以「設定地上權」的方式,對外公開標售,最後由華固得標。也就是說,華固標到該筆基地,並沒有取得土地所有權,而只是取得「地上權」而已。依照國產署標售地上權的相關辦法來看,該地上權的使用期間最長七十年,地上權人須每年按土地申報地價的一定百分比繳付租金,使用期間屆滿,地上權人須返還土地給國產署,且土地上的建築物亦須無償讓與國家。
基於上述的說明,華固在規劃「華固新天地」這個建案時,便走不同於一般預售屋的路線。他們出售的是房屋的「使用權」而不是「所有權」;就連房屋所附著的土地,也只有「使用權」,因為華固表示,當初向國產署標來的土地地上權,是屬於『不可分割地上權』,所以,華固無法將其地上權分割給訂購者。在這裡要說明我國民法上物權的特性。一般買大樓的房子時,是買房子的「所有權」及土地的「持分」(即應有部分,亦屬於所有權)。而不動產的「所有權」及「地上權」,依民法的規定,都是屬於不動產物權,依法須到地政事務所辦理登記才有效力。今天,你花錢只取得一件東西的使用權,好比你去腳踏車店付錢使用一輛腳踏車,用畢即歸還,這叫做「租」,而「租賃」契約規定在民法債編裡面,承租人因租賃契約取得東西的「使用權」(即承租權),則屬於債權,在我國法律上是不用登記的。所以,那些訂購者所買到的權利,僅僅是房屋及土地的「使用權」(等於是租房子),不是「所有權」,也沒有「地上權」,所以,銀行無法就房屋設定抵押權,自然也就不願意貸款給訂購者。這實在是差太多了!
至於第二個問題:當初訂購者在簽約時,華固有沒有欺瞞的事實?訂購者表示,當初建商猛打廣告,接受媒體採訪更宣稱是「可分割的地上權」,引誘消費者認定是由政府管理的定型化契約,直到交屋時才赫然發現竟是沒有物權的房型,不僅無法向銀行貸款,住戶只能以借款形式分期付款給華固云云。由於這個問題關係到事實認定的問題,筆者在此不敢妄加臆測。只是,一般在買房子時,不管建商怎麼說,買方總會先審閱合約書後,再決定要不要簽字!難道訂購者沒有在看合約嗎?自己看不懂,花錢請律師看,總行吧?其法律性質沒有很難,律師一定搞得清楚。
對於華固而言,推這個案子,冒的風險很大。因為其銷售的房屋性質不是一般人所能理解的,雖然律師可以清楚分辨「所有權」、「地上權」及「使用權」(或承租權)之不同,但要講給非法律人聽得懂,實在不容易。而在銷售時,顯然是業務人員在場,不可能是律師吧?如果要將房屋的法律性質寫在行銷廣告文件上希望消費者看得懂,又實在很囉嗦,恐怕沒有人會想看。這些都是當初就存在於該建案的難題,而今爆發演變成公關事件及訴訟案件。所以,筆者認為「華固新天地」一案,稱得上是華固建設的一場豪賭。如今,面對訂購者的申告,華固當然要應訴,因為,如果華固同意解約,則這個建案就報銷了,損失可不小啊!
最後,筆者以過去職場上的工作經驗,對本案的看法是:本案在規劃之始,即存在著法務與行銷企劃之間的衝突,於銷售簽約之際,業務方面即點燃了引信,直至訂購者抗爭,形成了媒體關注的公關事件,最後,終變成了一件訴訟。整起事件,涉及到公司內部各個部門的功能及立場上的歧異,但最終的決策仍在於公司的主事者手上。有位律師說得好,『服務業面對客訴,應以法律做後盾』,華固新天地一案,正是這句話的最佳例證。