從今年三月開始，國內知名建商華固建設遇上了麻煩。他們在台北市景美地區所推出的建案「華固新天地」，在即將交屋之際，部分訂購的客戶們群起抗爭，揚言建商與政府聯手欺騙他們，讓他們買到沒有產權、無法貸款也無法轉讓的『地上權房屋』，並找來市議員要求台北市政府出面協調華固建設解決問題。幾經協調不成，情緒不滿的訂購者，於日前華固召開股東大會當天，集結在會場大門口，拉白布條抗議；雖事後華固聲明，願意提出補償的方案，然未獲訂購者的認同，於是，昨天（6/16）他們委請律師，到法院按鈴申告。
這個事件的爭執點乃在於華固所出售的房屋，到底是怎樣的房子？以及，當初訂購者在簽約時，華固有沒有欺瞞的事實？
首先，先來看華固所出售的房屋的法律性質為何？根據報導，該建案所坐落的基地，是屬於國有土地，由管理機關國有財產署以「設定地上權」的方式，對外公開標售，最後由華固得標。也就是說，華固標到該筆基地，並沒有取得土地所有權，而只是取得「地上權」而已。依照國產署標售地上權的相關辦法來看，該地上權的使用期間最長七十年，地上權人須每年按土地申報地價的一定百分比繳付租金，使用期間屆滿，地上權人須返還土地給國產署，且土地上的建築物亦須無償讓與國家。
基於上述的說明，華固在規劃「華固新天地」這個建案時，便走不同於一般預售屋的路線。他們出售的是房屋的「使用權」而不是「所有權」；就連房屋所附著的土地，也只有「使用權」，因為華固表示，當初向國產署標來的土地地上權，是屬於『不可分割地上權』，所以，華固無法將其地上權分割給訂購者。在這裡要說明我國民法上物權的特性。一般買大樓的房子時，是買房子的「所有權」及土地的「持分」（即應有部分，亦屬於所有權）。而不動產的「所有權」及「地上權」，依民法的規定，都是屬於不動產物權，依法須到地政事務所辦理登記才有效力。今天，你花錢只取得一件東西的使用權，好比你去腳踏車店付錢使用一輛腳踏車，用畢即歸還，這叫做「租」，而「租賃」契約規定在民法債編裡面，承租人因租賃契約取得東西的「使用權」（即承租權），則屬於債權，在我國法律上是不用登記的。所以，那些訂購者所買到的權利，僅僅是房屋及土地的「使用權」（等於是租房子），不是「所有權」，也沒有「地上權」，所以，銀行無法就房屋設定抵押權，自然也就不願意貸款給訂購者。這實在是差太多了！
至於第二個問題：當初訂購者在簽約時，華固有沒有欺瞞的事實？訂購者表示，當初建商猛打廣告，接受媒體採訪更宣稱是「可分割的地上權」，引誘消費者認定是由政府管理的定型化契約，直到交屋時才赫然發現竟是沒有物權的房型，不僅無法向銀行貸款，住戶只能以借款形式分期付款給華固云云。由於這個問題關係到事實認定的問題，筆者在此不敢妄加臆測。只是，一般在買房子時，不管建商怎麼說，買方總會先審閱合約書後，再決定要不要簽字！難道訂購者沒有在看合約嗎？自己看不懂，花錢請律師看，總行吧？其法律性質沒有很難，律師一定搞得清楚。
對於華固而言，推這個案子，冒的風險很大。因為其銷售的房屋性質不是一般人所能理解的，雖然律師可以清楚分辨「所有權」、「地上權」及「使用權」（或承租權）之不同，但要講給非法律人聽得懂，實在不容易。而在銷售時，顯然是業務人員在場，不可能是律師吧？如果要將房屋的法律性質寫在行銷廣告文件上希望消費者看得懂，又實在很囉嗦，恐怕沒有人會想看。這些都是當初就存在於該建案的難題，而今爆發演變成公關事件及訴訟案件。所以，筆者認為「華固新天地」一案，稱得上是華固建設的一場豪賭。如今，面對訂購者的申告，華固當然要應訴，因為，如果華固同意解約，則這個建案就報銷了，損失可不小啊！
最後，筆者以過去職場上的工作經驗，對本案的看法是：本案在規劃之始，即存在著法務與行銷企劃之間的衝突，於銷售簽約之際，業務方面即點燃了引信，直至訂購者抗爭，形成了媒體關注的公關事件，最後，終變成了一件訴訟。整起事件，涉及到公司內部各個部門的功能及立場上的歧異，但最終的決策仍在於公司的主事者手上。有位律師說得好，『服務業面對客訴，應以法律做後盾』，華固新天地一案，正是這句話的最佳例證。
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